Quando il prezzo è troppo basso: i veri rischi nascosti nelle compravendite immobiliari

Vendere un immobile è un atto di autonomia pienamente riconosciuto dall’ordinamento italiano: nessuna legge impone un prezzo minimo e le parti sono libere di concordare il valore che ritengono opportuno. Tuttavia, quando la cifra pattuita risulta sensibilmente inferiore ai valori normalmente riscontrabili sul mercato, la transazione entra automaticamente in una “zona di attenzione” che può attirare l’interesse dell’Amministrazione finanziaria.

Perché il Fisco si interessa ai prezzi anomali

Un prezzo molto basso non è vietato, ma può essere letto come un possibile segnale di elusione: lo Stato vuole accertarsi che il corrispettivo dichiarato sia reale e che non esistano pagamenti occulti o accordi privati che sfuggono alla tassazione.Il principio che guida i controlli è semplice: un forte squilibrio tra valore economico del bene e prezzo incassato può indicare una sottodichiarazione.

Il ruolo dei valori fiscali e catastali

L’Agenzia delle Entrate, per valutare la congruità di una transazione, utilizza parametri fiscali oggettivi.Tra questi:

• rendita catastale rivalutata, che funge da base per calcolare la tassazione dovuta;

• coefficienti moltiplicativi, differenti per abitazioni principali, seconde case e immobili a uso diverso.

Sebbene questi valori non rappresentino il prezzo di mercato, servono al Fisco per capire se l’operazione rispetta una soglia minima di affidabilità fiscale.Superare — o meglio, scendere sotto — tale soglia richiede motivazioni solide e documentate.

Prima casa e seconde case: due regimi completamente diversi

Le imposte collegate alla compravendita non sono uguali per tutti i casi.In particolare:

• per la prima casa, l’imposta di registro è calcolata su un valore fiscale prestabilito e non sul prezzo pagato: questo generalmente riduce il rischio di contestazioni, poiché l’Erario incassa un’imposta “blindata”;

• per le seconde case, invece, il calcolo si basa sul prezzo dichiarato nell’atto. Qui nasce il potenziale problema: un prezzo molto basso comporta imposte più basse e quindi un possibile interesse dell’Agenzia delle Entrate ad approfondire.

Come giustificare correttamente un prezzo inferiore al mercato

Se il prezzo realmente voluto dalle parti è basso perché l’immobile presenta difetti, necessita di lavori o si trova in condizioni particolarmente sfavorevoli, è possibile — e consigliabile — documentare tutto.Gli strumenti più efficaci sono:

• una relazione tecnica asseverata, redatta da un professionista abilitato;

• documentazione fotografica, preventivi di intervento, attestazioni di criticità strutturali;

• pagamenti interamente tracciati, per escludere qualsiasi ipotesi di denaro “non dichiarato”.

Una buona documentazione può evitare verifiche o, quantomeno, consentire una difesa efficace in caso di contestazioni.

Il rischio giuridico della donazione indiretta

Oltre al versante fiscale, il prezzo troppo ridotto può avere effetti sul piano civilistico.Quando la sproporzione tra valore reale e prezzo pattuito è estrema, il trasferimento può essere considerato — anche molti anni dopo — una donazione indiretta a favore dell’acquirente.

Un esempio tipico:

• un immobile del valore di 250.000 euro venduto a un figlio per 40.000 euro potrebbe essere ritenuto, in un contesto successorio, un arricchimento gratuito mascherato.

Le conseguenze, in sede ereditaria, possono essere rilevanti:

• collazione obbligatoria,

• azioni di riduzione da parte degli altri eredi,

• contestazioni giudiziarie che possono riaprire l’intera operazione.

Conclusioni: libertà sì, ma con prudenza

Vendere a un prezzo basso è lecito, ma comporta rischi che molti sottovalutano.Per operare con sicurezza è sempre utile:

• valutare con un professionista la congruità del prezzo;

• predisporre una documentazione che spieghi le ragioni della riduzione;

• considerare, nei rapporti familiari, se una donazione esplicita sia più trasparente e tutelante.

La libertà contrattuale rimane intatta, ma va esercitata con consapevolezza, per evitare che un’operazione semplice si trasformi in un problema fiscale o, peggio, successorio.